De aanpak van overlast
\n\n
Waar huurders dicht op elkaar wonen, kunnen problemen ontstaan. Sommige huurders vertonen onaangepast gedrag dat ‘niet normaal’ is. Bij bedrijfsruimteruimte speelt veeleer overlast afkomstig van andere bedrijven een rol: stankoverlast, trillingen, overlast doordat de overheid de straat langdurig opengooit en klanten niet kunnen komen/parkeren etc, etc. Op dat laatste zal ik in dit artikel niet ingaan. Het gaat nu om overlast die door natuurlijke personen wordt veroorzaakt.
\n\n
Bij dit alles dringt zich gelijk de vraag op wat ‘overlast’ is, en wat ‘normaal‘ is.
\n\n
De wet, te weten artikel 7: 213 BW, zegt daar weinig over. De wet zegt alleen dat de huurder zich als een goede huurder moet gedragen. In de rechtsspraak is komt de term ‘overlast’ wel voor. De rechtspraak verbindt aan de materie voor de verhuurder (en de Verhuurder die namens deze optreedt) belangrijke verplichtingen. De Verhuurder moet in de eerste plaats overlastklachten van een huurder grondig onderzoeken. Er worden twee situaties onderscheiden. Ofwel de huurder ervaart overlast van een huurder die dezelfde verhuurder heeft ofwel de huurder klaagt over overlast van een huurder die niet dezelfde verhuurder heeft. In het eerste geval is sprake van een ‘gebrek’ aan het gehuurde en dient de verhuurder (namens deze de Verhuurder) tegen de overlastveroorzakende huurder op te treden. In het laatste geval niet. Tot zover de theorie. Wat betekent dit concreet voor de Verhuurder.
\n\n
De Verhuurder dient in de eerste plaats uit te zoeken wie over wie klaagt. Is de overlastveroorzaker geen huurder van de verhuurder, dan volstaat een vriendelijk briefje aan de klagers dat de verhuurder niets kan ondernemen. De overlastveroorzaker is immers niet zijn huurder en daarom kan de Verhuurder niets tegen hem beginnen en heeft hij dus ook geen plicht om dat te doen.
\n\n
Blijken de overlastveroorzakende huurder en de klager(s) dezelfde verhuurder te hebben, dan moet de Verhuurder actie ondernemen. De Verhuurder dient de zaak goed te onderzoeken. De Verhuurder moet aan dossiervorming doen, dit om de overlast zoveel mogelijk vast te leggen en te objectiveren. Waar gaan de klachten over? Betreft het reële klachten? De Verhuurder zal gesprekken moeten voeren met de benadeelde huurders teneinde de klachten te inventariseren. Door hoeveel huurders wordt er geklaagd? Met wat voor getuigen hebben we te maken? Sommige mensen klagen eerder dan anderen. De Verhuurder doet er goed aan om gebruik te maken van standaard bewonersverklaringen waarop gedupeerde omwonenden hun klachten kunnen vermelden.
\n\n
De vragen in de bewonersverklaringen kunnen variëren van:
\n\n
Sinds wanneer woont u in die woning? Had u last van de vorige bewoner? Wanneer hebt u voor het eerst de overlast geconstateerd? Welke bijzonderheden kunt u over de overlast in zijn algemeenheid vertellen: aard van de overlast: hierbij moeten de verschillende vormen van overlast worden onderscheiden (geluidsoverlast door muziek, door stampen, door tikken, stankoverlast ,etc. etc);frequentie van de overlast; patroon in de overlast waar het betreft de duur, de ernst en de frequentie.Hebt u betrokkene ooit aangesproken of aangeschreven? Zo ja, hoe was de reactie? Etc. etc…
\n\n
Dat maakt het voor omwonenden makkelijker om overlast te melden. Soms is dat lastig omdat omwonenden uit angst voor represailles in voorkomende gevallen niet willen meewerken. Zeker niet, als de getuigen horen dat hun getuigenis met naam en toenaam zal worden gebruikt in een eventuele procedure. Om dit voor te zijn kunnen Verhuurders in hun algemene voorwaarden een huurder een contractuele verplichting opleggen om in gevallen van overlast daar getuigenis van te doen. Maar dan nog kan het zeer lastig zijn om dergelijke getuigenverklaringen te verkrijgen. Getuigen kunnen ook anoniem hun verklaringen afleggen bij een notaris. Uit de rechtspraak blijkt dat deze verklaringen (tegen de achtergrond van het overige bewijsmateriaal) kunnen worden gebruikt in een rechtszaak. De notaris controleert de personalia van de getuigen. De notaris neemt de getuigenissen anoniem op in een akte. Deze wordt in het geding gebracht. Zo blijft de identiteit van de getuigen voor de overlastveroorzaker in een te voeren procedure verborgen.
\n\n
Wat is er verder bekend over de overlastveroorzakende huurder? Gaat het om een psychiatrisch patiënt? Is deze huurder al eens vaker in aanraking gekomen met de politie? De Verhuurder zal contact moeten opnemen met de politie om erachter te komen of de politie op enig moment de overlast heeft geconstateerd (zogeheten ‘mutaties’). Ook dit is niet altijd eenvoudig. Niet alle meldingen van overlast neemt de politie in haar systeem op. Soms wil de politie zich ook niet mengen in een discussie tussen verhuurder en huurder. In andere ernstige gevallen weer wel, omdat de openbare orde in het geding is. Dan is de politie wel bereid om informatie te verschaffen. Het gaat dan veelal om ernstige gevallen, bijvoorbeeld als de overlastveroorzaker omwonenden aanvalt. De Verhuurder dient omwonenden op het hart te drukken dat zij de overlast (ook) bij de politie melden. Een veelgehoorde klacht van omwonenden is dat de politie ofwel na een melding niet verschijnt ofwel te laat verschijnt, namelijk op het moment dat de overlast alweer voorbij is. Maar mogelijk constateert de politie die ene keer wel dat bijvoorbeeld de muziekinstallatie weer oorverdovend hard aanstaat. Het kan ook geen kwaad wanneer de Verhuurder bij hulpverlenende instanties aan de bel trekt in de hoop dat de overlast kan worden beteugeld. Levert dit niets op, dan schrijven dergelijke instanties veelal een zogenaamde ‘non interventie verklaring’, wat het einde van de bemiddeling markeert.
\n\n
Ondertussen zal de Verhuurder de overlastveroorzakende huurder op zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen moeten wijzen en hem sommeren de overlast te staken en gestaakt te houden. In sommige gevallen kan de overlast worden gestopt na een indringend gesprek met de overlastveroorzaker.
\n\n
Lukt dit alles niet dan rest nog een procedure. De inzet zal steeds de onmiddellijke ontruiming van de huurder zijn in een snelle voorzieningenprocedure bij de voorzieningenrechter. Een procedure is kansrijk Indien uit het dossier een beeld ontstaat van ernstige, in tijd voortdurende overlast, die door meerdere huurders / omwonenden wordt gemeld, die door de politie is geconstateerd en waar de inschakeling van politie en hulpverlenende instanties niets heeft opgeleverd. De Verhuurder moet voorkomen dat er op een zitting een ‘welles-nietes’ discussie ontstaat. Voor de beeldvorming is het aan te raden enkele getuigen / omwonenden en/of een politieambtenaar die van de hoed en de rand weet naar de zitting mee te nemen. Deze kunnen eventuele vragen van de voorzieningenrechter uit eerst hand beantwoorden.
\n\n
DB
