Dringend eigen gebruik?
\n\n
Rechtbank Zwolle- Lelystad, sector kanton – locatie Zwolle
\n\n
LJN: BJ6971 (rechtspraak.nl)
\n\n
mr. H.C. Moorman
\n\n
Sloop en nieuwbouw. Dringend eigen gebruik. Passende woonruimte.
\n\n
[7: 274 lid 1 onder c BW]\n\n
Een huurder huurt sinds 1 februari 1985 van een woningstichting een woning voor een bedrag van € 344,39 per maand. De woning bevat ook een royale, ook als werkruimte te gebruiken bergruimte. Huurder is beeldend kunstenaar en heeft de woning ruim 10 jaar mede gebruikt als galerie en atelier. Dit gebruik is steeds gedoogd. In verband met de voorgenomen sloop van het complex woningen, waartoe ook die van de huurder behoort, heeft de woningstichting bij brief van 16 juni 2008 de huur opgezegd tegen 1 februari 2009. De woningstichting heeft een Sociaal Plan vastgesteld, dat onder meer voorziet in vergoedingen van kosten die de bewoners moeten maken in verband met hun gedwongen vertrek. Aan de huurder zijn meerdere vervangende huurwoningen aangeboden. De huurder heeft geweigerd van die mogelijkheden gebruikt te maken, aangezien in die woningen niet tevens de gelegenheid was om daarin een galerie en atelier te vestigen. Volgens de kantonrechter is de voorgenomen sloop met het oog op ter plaatste nieuw te bouwen woningen aan te merken als eigen gebruik van de woning door de woningstichting. Zolang de woning van de huurder intact moet blijven stagneert de, reeds in gang zijnde, sloop van andere objecten in de omgeving van de woning van de huurder zoals de wegen en de ondergrondse infrastructuur. De huurder had geen toestemming om de woning (mede) als atelier te gebruiken. Dat betekent dat hij, in het kader van de belangenafweging, niet kan worden aangemerkt als een huurder die recht heeft om het gehuurde te gebruiken voor bedrijfsdoeleinden. De woningstichting heeft aannemelijk gemaakt dat zij zich heeft ingespannen om een voor de huurder bruikbare ruimte te vinden. Verder heeft de woningstichting toegezegd bereid te zijn de huurder een vergoeding te verstrekken van € 2.700,-. De woningstichting heeft toegezegd zich de komende maanden in te blijven spannen om een atelierruimte voor de huurder te zoeken en heeft zij zich bereid verklaard om de daadwerkelijke meerkosten te vergoeden die de huurder moet maken omdat hij niet alleen een huishouden maar ook de inventaris van zijn galerie/atelier moet verhuizen. Ook aan de voorwaarde dat de huurder andere, passende woonruimte kan verkrijgen, is voldaan. De huurder heeft geen aanspraak op een vervangende woonruimte waar tevens de mogelijkheid bestaat een galerie/atelier aan huis te houden. De tegenvordering van de huurder tot betaling door de woningstichting van schadevergoeding vanwege renovatiehinder wordt afgewezen. De hinder is inherent aan het project. Het vonnis kan direct ten uitvoer worden gelegd omdat het geschil zich nog enkel toespitst op de vraag of de gemeente atelierruimte elders moet aanbieden.
\n Commentaar:
\n\n
Onder renovatie wordt ook sloop met vervangende nieuwbouw verstaan. Enkel sloop betekent niet dat de huurovereenkomst moet eindigen. De verhuurder hoeft slechts aannemelijk te maken (en dus niet te bewijzen!) dat de sloop en nieuwbouw tot het einde van de huurovereenkomst noopt. Globaal moeten de kosten van de sloop worden afgezet tegen de verwachte baten bij het voortbestaan van de huur. Is sprake van een discrepantie dan wordt ‘dringend eigen belang’ aangenomen. Ietwat kort door de bocht oordeelt de kantonrechter dat het intact laten van de woning een stagnatie van het renovatieproject tot gevolg heeft, met alle kosten van dien. Een mogelijk stagnatie is niet het onderscheidend criterium. Feit is echter dat ter plaatse nieuwe woningen worden gerealiseerd. Kon de woning, misschien in iets andere vorm, niet worden teruggebouwd? Had dit aanleiding gegeven tot extra (hoge) kosten? Daar wringt de schoen een beetje. Het bijkomende vereiste in de wet dat moet blijken dat de huurder passende woonruimte elders kan verkrijgen is (in deze zaak) een wat eenvoudiger te nemen horde. Deze huurder had geen toestemming om zijn woning (mede) als atelier te gebruiken dus hoefde de woningstichting hiermee in haar aanbiedingen geen rekening te houden. In het hypothetische geval dat wel zou zijn afgesproken dat de huurder de woning als atelier mocht gebruiken, wil ‘passende vervangende woonruimte’ niet zeggen dat de woningstichting identieke woonruimte (met atelier) aan de huurder zou moeten aanbieden. De huurder zou ook met minder genoegen moeten nemen. Deze huurder heeft al lang genoeg geprofiteerd van een uitzonderlijke situatie.
