Hoe leefbaarheid in wijken te vergroten…

Maatschappelijke betrokkenheid\n\nDe zegels van Douwe-Egberts, de bonuskaart van Albert Heijn, de Shell-zegels, de voetbalplaatjes van de Plusmarkt: het zijn allemaal voorbeelden van manieren waarop bedrijven aan klantenbinding doen. Trouwe klanten worden beloond met voordeeltjes. Ook woningcorporaties (sociale Vastgoedbeheerders) doen steeds meer aan klantenbinding. Met het organiseren van schoonmaakacties, opknapbeurten, buurtfeesten presenteren zij zich meer als maatschappelijke ondernemers die de leefbaarheid van de buurten hoog in het vaandel hebben staan.\n\nEen enkele woningbouwcorporatie gaat nog een stapje verder. Deze woningbouwvereniging introduceert een bijzondere lidmaatschapsservice. Het lidmaatschap is kosteloos, maar huurders moeten wel aan bepaalde voorwaarden voldoen om lid te worden. Als voorwaarde voor lidmaatschap geldt veelal in de eerste plaats dat de huurder een aantal maanden, door middel van een machtiging, de huurpenningen automatisch op de rekening van de desbetreffende woningbouwcorporatie bijschrijft. Een andere, voor de hand liggende, voorwaarde is dat de betreffende huurder geen overlast veroorzaakt of in het recente verleden heeft veroorzaakt.\n\nWat krijgt de huurder hiervoor terug?\n\nHuurders die aan deze of nog eventueel aanvullende voorwaarden voldoen, komen in aanmerking voor extra service. Dat kan van alles zijn. Zo kunnen huurders die lid zijn in aanmerking komen voor een binnenrenovatie waarbij een oude keuken kan wordt ingeruild voor een nieuwe keuken of een oud toilet wordt vervangen door een ‘zwevend’ exemplaar. Als huurders zich sterk maken voor de komst van speeltoestellen in de buurt kunnen zij rekenen op financiële en administratieve ondersteuning van de corporatie. Verder krijgen leden korting op aankopen in bepaalde winkels.\n\nWat levert het op?\n\nVoor de woningbouwcorporatie maar ook voor de commerciële Vastgoedbeheerder snijdt het mes aan twee kanten. Goed huurdersgedrag wordt beloond en gestimuleerd. Mensen houden er niet van om voordeeltjes mis te lopen. Men ziet bovendien niet graag dat de buren wel iets krijgen en zijzelf niet. Bovendien: indien steeds meer huurders hun huurpenningen automatisch overschrijven hoeft de woningbouwcorporatie minder acceptgiro’s te versturen. Betalingen hoeven niet meer handmatig te worden ingevoerd. Een automatische incasso heeft voor de huurder het (bijkomende) voordeel dat hij geen omkijken meer heeft naar zijn huurbetalingen.\n\nIs er dan geen enkele vuiltje aan de lucht?\n\nEr is bij dit alles wel een kanttekening te maken. De contractuele relatie tussen de woningbouwcorporatie wordt niet alleen beheerst door het specifieke huurregels, maar eveneens door de meer algemene beginselen van redelijkheid en billijkheid (zie artikel 6.248 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Waar het een particuliere verhuurder in beginsel vrijstaat om met de huurder (binnen de grenzen van de wet) afspraken te maken die hem goeddunken, ligt het bij de woningbouwcorporatie iets anders. Een woningbouwcorporatie is een zogenoemde ‘toegelaten instelling’, die zich wettelijk onderscheidt van een particuliere verhuurder in zoverre dat zij handelt in het belang van de volkshuisvesting. Van een toegelaten instelling mag gevergd worden dat zij geen ongerechtvaardigd onderscheid maakt.\n\nDe vraag is dan of een woningbouwcorporatie die haar huurders een dergelijk lidmaatschapservice aanbiedt ongerechtvaardigd onderscheid maakt. Dat zou het geval zijn als daardoor een duidelijke tweespalt zou ontstaan. Worden bepaalde groepen huurders bevoordeeld? Gaat een lidmaatschap ten koste van de kwetsbare huurder die leeft op bijstandniveau en/of schuldproblemen heeft?\n\nNaar mijn mening is dat niet het geval. \n\nHet lidmaatschap staat los van de afspraken in het huurcontract. Alle huurders hebben en houden altijd recht op het volledige genot zoals bij de huurovereenkomst is afgesproken. Daaraan wordt ook niet getornd. Het lidmaatschap biedt de mogelijkheid om in aanmerking te komen voor extraatjes. Aan de huurder wordt de keuze gelaten of hij/zij lid wil worden.\n\nHet is wel van groot belang dat de woningbouwcorporatie ten aanzien van het lidmaatschap duidelijke, objectieve criteria hanteert waar in beginsel alle huurders aan kunnen voldoen. Daaraan voldoet de voorwaarde van de automatische incasso. Het feit dat sommige huurders vanwege financiële problemen geen automatische incasso kunnen afgeven komt, hoe vervelend ook, voor hun risico. Een toekomstig lidmaatschap wordt ook niet uitgesloten.\n\nVanzelfsprekend rust op de woningbouwcorporatie de plicht om de voorwaarden voor het lidmaatschap duidelijk onder de aandacht van haar huurders te brengen. Tot slot moeten de spelregels ook consequent worden toegepast. Daarbij moet bedacht worden dat elke uitzondering het systeem ondergraaft. Het lidmaatschap dient te eindigen indien een huurder zich niet houdt aan de spelregels.\n\nAl met al is een lidmaatschapsservice een prima initiatief. Zeker nu van politieke zijde van de woningbouwcorporatie wordt verwacht dat zij investeert in ‘prachtwijken’ kan het geen kwaad ook huurders te ‘prikkelen’ en aan te sporen tot goed huurdersgedrag. En de kostenbesparing is dan mooi meegenomen. \n\n Mr. D.F. Briedé