Particuliere verhuurder zegt huur op wegens het verwezenlijken bestemming(splan)
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch
31 augustus 2010
LJN: BN7353 (rechtspraak.nl)
(mrs. Van Etten, Keizer en Kleijngeld)
Opzegging. Verwezenlijken bestemmingsplan. Particulier.
[7: 274 lid 1 sub c BW]X is eigenaar van een agrarisch bedrijf en twee woningen. Volgens het bestemmingsplan zijn dit bedrijfswoningen behorend bij het agrarisch bedrijf. Y zoekt in verband met een echtscheiding woonruimte. In 2001 is Y van X één van de woningen gaan huren voor onbepaalde tijd. Afgesproken is dat als een medewerker van het agrarisch bedrijf de woning wil betrekken de huurovereenkomst in overleg zal eindigen. De huurder krijgt dan 6 maanden de tijd om de woning te ontruimen. In 2007 geeft X aan Y te kennen de huurovereenkomst te willen beëindigen. X wil het pand gaan gebruiken volgens het bestemmingsplan. Y weigert te vertrekken. In eerste aanleg oordeelt de kantonrechter dat beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is op grond van artikel 7: 274 lid 1 sub e BW namelijk dat de verhuurder een volgens het bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Aan Y wijst de kantonrechter een bedrag € 4.000,00 toe voor verhuis- en herinrichtingskosten. Y gaat in hoger beroep. Het hof oordeelt dat artikel 7: 274 lid 1 sub e BW erop lijkt te duiden dat deze opzeggrond in de wet is opgenomen ten behoeve van overheden die als verhuurder optreden. Uit het arrest van de Hoge Raad van 3 januari 1997, NJ 1997, 208, LJN ZC2236, is echter af te leiden dat een beroep van particuliere verhuurders op de genoemde opzeggingsgrond niet geheel uitgesloten is. Indien het gaat om een particuliere verhuurder bestaat wel aanleiding op de opzeggingsgrond strikt te toetsen, omdat in het kader van deze opzeggingsgrond geen ruimte bestaat voor een belangenafweging zoals wel aan de orde is bij de dicht tegen deze opzeggingsgrond aanliggende opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”(artikel 7:274 lid 1 sub c BW). De Hoge Raad herhaalt in het arrest haar eerder gegeven regel dat een verhuurder slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan mag overgaan tot opzegging van de huur van een door hem verhuurde woning, indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. X heeft zich slechts beroepen op de belangen van het agrarisch bedrijf aan wie zij de andere bedrijfswoning verhuurt. X is niet door de gemeente aangeschreven om de woning overeenkomstig het bestemmingsplan te gebruiken. Niet geoordeeld kan worden dat onder deze omstandigheden de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.
Commentaar:
Het betreft hier niet veelvoorkomend geval waarin een particuliere verhuurder de huurovereenkomst wenst te beëindigen omdat hij een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Een interessante zet van de verhuurder die de – kennelijke – bedoeling had om onder de reguliere opzeggrond “dringend eigen gebruik” uit te komen. Dat kan worden afgeleid uit het feit dat verhuurder X stelt dat haar belangen dienen te prevaleren boven die van huurder Y. Bijkomend voordeel voor X is dat de wet aan de opzeggrond van het verwezenlijken van een bestemming volgens het bestemmingsplan niet de eis verbindt dat moet blijken dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Het hof honoreert het beroep van X niet. De bestemming volgens het bestemmingsplan kan dus niet te pas en te onpas worden gebruikt als spreekwoordelijke ‘stok’ om de huurder mee te slaan. Dat kan anders zijn als de gemeente het bestemmingsplan actief handhaaft. Een gewiekste verhuurder zou natuurlijk kunnen proberen de gemeente voor zijn / haar karretje te spannen door een aanschrijving uit te lokken. Een slimme huurder zal natuurlijk stellen dat de verhuurder , wetende van de bestemming op zijn eigen locatie, boter op zijn hoofd heeft.
