Eisen aan de huur opzegging van de huurovereenkomst
Hoge Raad
15 april 2011
LJN: BP5612 (rechtspraak.nl)
(D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en W.D.H. Asser)
Dringend eigen gebruik. Opzeggingsgrond. Opzeggingstermijn. Slordigheden.
[7: 271 lid 6 BW jo 3:42 BW]X huurt een bovenwoning van Y die de begane grond als apotheek exploiteert. Op 20 januari 2006 zegt Y, X de huur op wegens dringend eigen gebruik. Y wil de bovenwoning gebruiken ten behoeve van zijn apotheek. De kantonrechter wijst de vordering van Y af omdat onvoldoende is gebleken van een dringende noodzaak. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en oordeelt dat Y dringend behoefte heeft aan ruimte voor de apotheek hoewel niet alle aangevoerde gronden relevant zijn. De belangen van Y wegen zwaarder dan die van X bij het behoud van de woning. Voor X is passende woonruimte beschikbaar. Hoewel de huurovereenkomst te vroeg is opgezegd, wordt deze geconverteerd naar een geldige opzegging tegen 1 april 2007. X gaat in cassatie. Volgens X heeft het hof ten onrechte het gebruik van de woning als bedrijfsruimte in aanmerking genomen. De Hoge Raad oordeelt dat dit berust op de onjuist rechtsopvatting dat slechts beoogd gebruik als woonruimte in aanmerking mag worden genomen. X klaagt er ook over dat het hof opzeggronden in aanmerking heeft genomen die niet in de opzeggingsbrief zijn vermeld. De Hoge Raad oordeelt dat het hof de gebruiksfuncties ten behoeve van de apotheek niet als nieuwe gronden voor opzegging maar als een gewijzigde feitelijke grondslag voor de in de opzeggingsbrief opgegeven opzeggingsgrond heeft aangemerkt. Daarmee legt het hof een juiste maatstaf aan. Wat betreft de klacht omtrent de te vroeg gedane huuropzegging oordeelt de Hoge Raad dat de artikelen 7: 271 lid 6 BW en 3: 42 BW zich niet verzetten tegen conversie in het geval waarin de opzegging mede is gedaan op een tijdstip (20 januari 2006) waarop dat volgens de huurovereenkomst niet was toegestaan. Het oordeel van het hof dat X vanwege de vroegtijdige opzegging meer tijd heeft gekregen zich op het einde van de huurovereenkomst voor te bereiden is niet onbegrijpelijk. Wel klaagt X er terecht over dat het hof uit eigen beweging de website van de apotheek heeft geraadpleegd en gegevens daarvan aan zijn beslissing ten grondslag heeft gelegd zonder X in de gelegenheid te stellen zich hierover uit te laten. Dit is in strijd met het beginsel van hoor en wederhoor. Ook de klacht van X dat het hof heeft geoordeeld dat X niet zou hebben weersproken dat hij akkoord is gegaan met de afspraak dat als Y geen andere locatie zou vinden hij de bovenruimte bij de apotheek zou wilde trekken, is terecht. Dit heeft X in de processtukken wel weersproken. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst de zaak terug naar het hof ter verdere afdoening.
Commentaar:
Een opzegbrief dient alle opzeggronden te vermelden. Natuurlijk is het niet de bedoeling om lopende een procedure geheel nieuwe opzeggronden aan te voeren die niet in de opzeggingsbrief staan vermeld. Een huurder komt dan processueel voor een verrassing te staan. Een huurder moet in staat worden gesteld tijdig de haalbaarheid van de opzegging te beoordelen. Feiten die buiten de opgegeven opzeggrond(en) gelegen zijn, blijven buiten beschouwing. Wanneer de verhuurder bijvoorbeeld inzet op ‘dringend eigen gebruik’ kan hij in de loop van de procedure niet ineens overlastklachten te berde brengen. Het is voor verhuurders altijd aan te raden om in de opzegbrief voor meerdere ankers te gaan liggen; als die er natuurlijk zijn. De Hoge Raad bevestigt – zoals hij als eens eerder deed – dat bij een opzegging van een huurovereenkomst voor woonruimte wegens dringend eigen gebruik ook beoogd gebruik anders dan woonruimte (in dit geval bedrijfsruimte) in aanmerking kan worden genomen. Ook een te vroeg gedane opzegging door de verhuurder is niet onoverkomelijk nu deze volgens de wet (en de rechter) automatisch in een geldige opzegging wordt geconverteerd. Dit zijn juridisch interessante piketpaaltjes en tot zover kon het arrest van het hof door de beugel. Het is des te opvallender dat het arrest van het hof toch vernietigd wordt als gevolg van slordigheden, namelijk vanwege het gebruik van informatie van een website zonder partijen uit te nodigen zich hierover uit te laten en vanwege het doen van een aanname (dat iets niet zou zijn betwist) die niet juist blijkt te zijn.
Diederik Briedé
