De aangetekende huuropzegging
Gerechtshof Arnhem (nevenzittingsplaats Leeuwarden)
24 juni 2011
LJN: BQ8696 (rechtspraak.nl)
( mrs. mrs. K.E. Mollema, voorzitter, J.H. Kuiper, en
M.E.L. Fikkers)
Huuropzegging. Aangetekende brief. Bewijs. Ontvangst.
[7: 271 BW, 150 Rv]
X huurt sinds 17 juli 2006 van Y een kamer voor een bedrag € 500,00 per maand. In de huurovereenkomst staat dat de huurder de huur kan opzeggen in inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand middels een aangetekende brief of deurwaardersexploot. X verlaat het gehuurde in december 2006. Met ingang van 1 maart 2007 verhuurt Y de kamer aan een derde. Y vordert van X betaling van de huur vanaf december 2006 tot en met februari 2007. De kantonrechter oordeelt dat X de huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd. In hoger beroep stelt X dat hij de huurovereenkomst middels een op 12 december 2006 gedateerde brief aangetekend heeft verzonden aan het adres van Y. Het hof oordeelt dat uit een overgelegd verzendbewijs van TNT Post blijkt dat de brief op 14 december 2006 aangetekend is verzonden aan (het bedrijf van) Y. Het schrijven is op 15 december 2006 op dit adres aangeboden, maar zonder succes. Het is aannemelijk dat de postbesteller op 15 december 2006 een afhaalbericht heeft achtergelaten. De brief is niet opgehaald. Dat Y de brief niet heeft afgehaald komt ingevolge artikel 3: 37 lid 3 BW echter voor zijn rekening en risico, zodat er van uit moet worden gegaan dat de opzegging van X hem wel heeft bereikt. Op grond hiervan oordeelt het hof dat de huur door X medio december 2006 rechtsgeldig is opgezegd. Dit betekent dat de huurovereenkomst ex. art. 7: 271 lid 5 aanhef en onder b BW op 31 december 2007 is geëindigd. Dat de huur over december 2006 is betaald, betwist Y. Op grond van artikel 150 Rv rust op X de bewijslast. Een betalingsbewijs of kwitantie met betrekking tot de huur over december 2006 heeft X niet overgelegd. De gestelde betaling is niet komen vast te staan. De vordering van Y met betrekking tot de onroerendezaakbelasting, reinigingsheffing, hondenbelasting en incassokosten worden afgewezen. Voor het één op één doorbelasten van op naam van Y gestelde overheidsheggingen biedt de huurovereenkomst geen grondslag.
Commentaar:
De wet schrijft de verhuurder dwingend voor dat een opzegging van de huurovereenkomst alleen kan plaatsvinden middels een aangetekende brief of deurwaardersexploot. Voor een huurder geldt dit vereiste niet. Eigenlijk is dat raar omdat een huuropzegging door de huurder een eenzijdige gerichte rechtshandeling is die leidt tot het einde van de huurovereenkomst. Deze verklaring heeft pas werking op het moment dat deze door de verhuurder is ontvangen. Om dit te ondervangen wordt in de huurovereenkomst veelal opgenomen ook de huurder bij opzegging een aangetekende brief of deurwaardersexploot moet gebruiken. Vooropgesteld dat de aangetekende brief is voorzien van de juiste adressering, gaat de wet er vanuit dat deze de verhuurder heeft bereikt en dat met inachtneming van de opzegtermijn de huurovereenkomst eindigt.
Diederik Briedé
