Maatschappelijke positie woningstichting in het geding

De maatschappelijke positie van de woningstichting


Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom

8 december 2010

LJN:  BO7404 (rechtspraak.nl)

(mr. W.E.M. Verjans)

Huurachterstand. De maatschappelijke positie verhuurder.

[6: 74 jo 6: 265 BW]

Vanaf 13 juni 2008 verhuurt woningstichting  X aan Y een woning te Etten-Leur. De huurprijs bedraagt € 564,97 per maand. X heeft Y gemaand in verband met een oplopende huurachterstand en de overlast door de aanwezige honden. Y gebruikt de tuin als hondenkennel met stankoverlast tot gevolg. De huurachterstand bedraagt op de datum van dagvaarden (8 juli 2010) € 2.798,05. X stelt dat Y ernstig toerekenbaar tekort is geschoten en vordert  de ontbinding en ontruiming. Y belooft hulp te gaan zoeken voor de problemen en zegt dat hij en zijn inwonende ouders bij een ontruiming op straat staan met alle gevolgen van dien. De kantonrechter stelt vast dat er een forse huurachterstand bestaat van 9 maanden. Dit alleen al rechtvaardigt de toewijzing van de ontbinding en ontruiming. In feite erkent Y ook dat hij overlast veroorzaakt als gevolg van het grote aantal honden. Het door Y geschetste woonbelang is volgens de kantonrechter geen omstandigheid die maakt dat de tekortkoming wegens de geringe betekenis de ontbinding niet zou rechtvaardigen. De kantonrechter geeft Y in overweging om bij instanties hulp te zoeken bij voor zijn ouders. De kantonrechter heeft geen beslissingsbevoegdheid om deze problemen voor Y op te lossen. In verband met de komende feestdagen bepaalt de kantonrechter de ontruimingstermijn op vier weken in plaats van de gevorderde twee weken. De kantonrechter voegt hieraan toe dat het feit dat de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt toegewezen niet betekent dat X ook direct van deze ontruimingsbevoegdheid gebruik zou moeten maken. X is als woningstichting een maatschappelijke organisatie met een gevarieerd woningaanbod. Verder participeert ook X -voor zover de kantonrechter weet- als woningstichting in een met andere organisaties gesloten convenant (w.o. de gemeente) waarbinnen oplossingen worden gezocht voor probleemgevallen, zoals de onderhavige. Enige inspanning mag/kan van X nog worden verwacht om tot een voor alle partijen bevredigende oplossing te komen. Blijft overeind dat X zich wel moet laten helpen anders houdt alles op. Volgt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning op een termijn van 4 weken.

Commentaar:

Op het eerste oog lijkt dit een eenvoudige uitspraak over een forse huurachterstand. Het verbaast dan ook niet dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en, rekening houdend met de feestdagen, de ontruimingstermijn bepaalt. Vooral interessant is de overweging die de kantonrechter wijdt aan de maatschappelijke positie van de woningstichting in het algemeen. Volgens deze kantonrechter mag van een woningstichting in kwesties als deze een inspanning worden verwacht om tot een voor alle partijen bevredigende oplossing te komen conform de afspraken in het convenant met de gemeente en hulpverlenende instanties. Vaak staat hierin beschreven dat bij een huurachterstand snel contact wordt gelegd met de stadsbank en wordt aangestuurd op een betalingsregeling. Dit houdt verband met de maatschappelijke kosten van een ontruiming. Bovendien leert de ervaring dat de gewezen huurder in de toekomst veelal weer op een sociale huurwoning zal zijn aangewezen. Hoewel zij daar formeel geen partij bij zijn, kunnen huurders dus via deze inspanningsverplichting van de verhuurder, aan het convenant argumenten ontlenen. Wat nu als de woningstichting zich geen of (te) weinig inspanning getroost? Is er dan schuldeisersverzuim aan de kant van de woningstichting? Betekent dit dan dat de ontbinding niet kan worden toegewezen wegens de geringe betekenis van de tekortkoming? Is sprake van misbruik van recht of bevoegdheid als de woningstichting toch tot ontruiming overgaat? Vragen, waarop de rechtspraak nog antwoorden moet vinden. Sociale verhuurders moeten dus op hun hoede zijn omdat hun maatschappelijke positie duidelijk meeweegt in de beoordeling van elk individueel geval.

Diederik Briedé

About
echtscheiding, huurecht, vastgoedrecht, personen- en familierecht, mediation, alimentatie, gezag, curatele, incasso, bewind, mediator, overeenkomstenrecht, aansprakelijkheidsrecht, burenrecht, wanprestatie, naamswijziging, omgang, hoofdverblijf, mentor, strafrecht