Gerechtshof ‘s-Gravenhage
6 oktober 2011
LJN: BT6832 (rechtspraak.nl)
(mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers)
Einde huur. Oplevering. Staat bij aanvang. Overgangsrecht. Rechtsvermoeden.
[art. 7: 224 lid 2 BW , art. 208a OBW, art. 7A: 1599 BW (oud)]De kantonrechter veroordeelt de gewezen huurder tot het betalen van € 2.041,62 aan de verhuurder omdat de woning niet in goede staat is opgeleverd. In hoger beroep stelt de huurder dat geen sprake is (geweest) van een deugdelijke opleveringsprocedure bij het einde van de huur. Er zou geen voorinspectie van het gehuurde hebben plaatsgevonden. De verhuurder heeft de huurder daarmee de mogelijkheid ontnomen om de woning bij het einde van de huur correct ter beschikking te kunnen stellen. Zodoende behoeft de huurder niets te betalen. De verhuurder weerspreekt deze stellingen. Het hof oordeelt in hoger beroep dat vanwege de startdatum van de huurovereenkomst het oude artikel 7A: 1599 BW van toepassing is. Dit betekent dat wordt vermoed dat de huurder bij aanvang het gehuurde in goede staat heeft ontvangen en in diezelfde staat moet terugbrengen. Uit het mutatierapport van de verhuurder blijkt dat er onregelmatigheden in de woning zijn aangetroffen. In de door de huurder overgelegde verklaringen staat alleen dat de woning ‘netjes’ en ‘schoon’ was doch daarin wordt niet ingegaan op de beweerdelijke schade. De huurder heeft geen (nader) bewijsaanbod gedaan inhoudende dat het gehuurde bij het einde van de huur in dezelfde staat bevond als bij het begin van de huur. Dat er, in aanwezigheid van de huurder, geen voorinspectie heeft plaatsgevonden maakt niet dat deze in het geheel geen schade behoeft te vergoeden. De verhuurder heeft in dat geval recht op de kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. De arbeidskosten blijven zodoende voor rekening van de verhuurder en worden in minder gebracht op de door de huurder verschuldigde schadevergoeding.
Commentaar:
De huidige wet gaat uit van het rechtsvermoeden dat de huurder bij het einde van de huur de woning heeft opgeleverd in de staat zoals hij deze bij aanvang van de huur heeft ontvangen. Het is dan aan de verhuurder om aan te tonen dat de staat bij het einde afwijkt van de staat bij het begin van de huurovereenkomst. Dat vereist de aanwezigheid van een opleveringsrapport bij zowel het begin als bij het einde van de huur. Vooral het eerste ontbreekt veelal zeker als het om zeer oude contracten gaat. Daarom heeft de wetgever bepaalt dat voor oude huurcontracten van voor 2003 nog de oude regel geldt, inhoudende dat wordt vermoed dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft ontvangen. Bij geconstateerde gebreken bij het einde van de huur ligt het op de weg van de huurder om aan te tonen dat deze bij het begin ook al aanwezig waren. De uitspraak illustreert dat bij oude huurcontracten het oude recht nog steeds een rol van betekenis speelt. Voor verhuurders is het altijd aan te raden om samen met de huurder het gehuurde te inspecteren, zowel bij het begin van de huur als bij het einde van de huur. Dat voorkomst discussies achteraf zoals in deze zaak het geval was.
Diederik Briedé
