Gerechtshof ’s-Gravenhage
16 oktober 2012
LJN: BY0077 (rechtspraak.nl)
(mrs. A. Dupain, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers)
Huurbescherming. Campuscontract. Dringend eigen gebruik.
[art. 7: 274 lid 4 BW]Vanaf 2005 huurt X op basis van een reguliere huurovereenkomst een zelfstandige woning van DUWO. X was toen nog student. DUWO houdt zich bezig met name bezig met studentenhuisvesting. Sinds 2007 sluit DUWO alleen nog campuscontracten af die kunnen worden opgezegd aan het einde van de studie op grond van artikel 7: 274 lid 4 BW. Ook ter zake contracten van voor 2007 wil DUWO de doorstroming bevorderen. DUWO zegt per brief van 15 februari 2010 de huur op wegens dringend eigen gebruik. X stemt hier niet mee in. De kantonrechter heeft het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, vastgesteld op 1 juni 2011. X gaat in hoger beroep zich op het standpunt stellende dat DUWO geen beroep op dringend eigen gebruik kan doen omdat de campusregeling niet op oude gevallen van toepassing is. Het hof oordeelt dat de wetgever een beroep op dringend eigen gebruik in oude gevallen niet heeft uitgesloten. X heeft niet betwist dat sprake is van een groeiende aantal studenten die huisvesting zoeken en dat woningbouw is achtergebleven. DUWO mag beleid voeren dat gericht is op beëindiging van huurovereenkomst van ex-studenten. In de belangenafweging prevaleert het belang van DUWO. X kreeg de woning als student toegewezen en kon ermee rekening houden dat zijn woning na het einde van de studie weer beschikbaar zou moeten komen voor een student. De betwisting van X dat hij de woning als student kon betrekken is ongeloofwaardig. Het complex bestaat bovendien grotendeels uit studentenwoningen en aan de huurovereenkomst is een kopie van het inschrijvingsbewijs bij de universiteit gehecht. DUWO heeft gesteld dat ex-studenten hun woonduur behouden en voorrang krijgen bij andere woningstichtingen. X heeft geen inkomensgegevens overgelegd zodat niet is uitgesloten dat in de particuliere sector woonruimte kan worden gevonden. X kan aldus andere woonruimte verkrijgen. Er is geen plaats voor de toekenning van een verhuiskostenvergoeding omdat X er mee rekening kon houden dat hij aan het einde van de studie moest vertrekken.
Commentaar:
Het arrest van het hof Den Haag is in lijn met een eerdere arresten van 17 juli 2012 van het gerechtshof Amsterdam (LJN: BX1671, BX1670, BX1666) waarin ook werd geoordeeld dat DUWO de huur van ex-studenten met contracten van vóór 2007 mocht opzeggen wegens dringend eigen gebruik namelijk ten behoeve van de huisvesting van nieuwe studenten. Hoewel dit vanuit maatschappelijk oogpunt te billijken is, valt hierop juridisch wel wat af te dingen. Er was nieuwe wetgeving voor nodig, namelijk artikel 7: 274 lid 4 BW, om het expliciet mogelijk te maken om onder voorwaarden campuscontracten op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. Uit het oogpunt van rechtszekerheid noopt dit tot terughoudendheid bij de beoordeling van oude gevallen omdat anders afbreuk wordt gedaan aan datzelfde artikel. Wat aan de arresten verder opvalt, is dat wordt aangenomen dat de huurders bij aanvang wisten dat zij in een studentencomplex zijn gaan wonen en er rekening mee moesten houden dat de woonruimte(s) na het einde van hun studie(s) weer beschikbaar zou komen aan studenten. Dit overtuigt niet helemaal omdat DUWO dit alles niet eenduidig in de oudere huurcontracten heeft vastgelegd. Voorts is dit niet te rijmen met het feit dat het complex ook wordt bewoond door niet-studenten, zo volgt uit het arrest. Het resultaat is nu dat zittende huurders met volwaardige huurcontracten moeten wijken voor huurders met campuscontracten die minder huurbescherming bieden.
DB
