Gerechtshof Amsterdam
3 april 2012
LJN: BW1998 (rechtspraak.nl)
(mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.P. van Achterberg en E.M. Polak)
Huismeester. Schoonmaakkosten. Niet-bereikbare ramen.
[art. 3: 305a lid 1 BW, 7: 240 BW]Een huurdersvereniging vertegenwoordigt de belangen van de huurders van 192 woningen, verdeeld over 4 flatgebouwen. De verhuurder heeft de flatgebouwen in 2003 gekocht. De huurdersvereniging meent dat de huurders recht hebben op de aanwezigheid van een huismeester in de flats. Daarnaast vindt de huurdersvereniging dat de kosten gemoeid met het schoonmaken van de voor huurders onbereikbare ramen voor rekening van de verhuurder komen. Het hof stelt vast dat in enkele oude huurcontracten melding maken van een huismeester. Ook is een woning te koop aangeboden met de mededeling “huismeester aanwezig”. De vraag of de verhuurder (of haar voorganger) zich jegens de huurders heeft verbonden om in de flatgebouwen een huismeester aanwezig te hebben, laat zich volgens het hof niet goed beantwoorden. Dat hangt van iedere huurovereenkomst afzonderlijk af. Wat de huurder van een woning op dit punt redelijkerwijs zou mogen verwachten hangt af van de tekst van de huurovereenkomst en wat er bij gelegenheid van het sluiten van die overeenkomst en nadien is voorgevallen. Zo heeft de huurder die er na 2008 is komen wonen nooit een huismeester meegemaakt. De huurders kunnen op dit punt niet op één lijn kunnen worden gesteld. De belangen van de huurders lenen zich waar het gaat om de huismeesterproblematiek gaat niet voor bundeling. Op dit punt is de huurdersvereniging niet-ontvankelijk. De belangen van de huurders in de kwestie van de glasbewassing lenen zich daarentegen wel voor bundeling. In het besluit kleine herstellingen is neergelegd dat de huurder moet zorgen voor het schoonhouden van de ruiten voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn. Hieruit kan niet worden afgeleid dat het schoonmaken van niet-bereikbare ramen voor rekening van de verhuurder komt. Het schoonmaken van ramen betreft werkzaamheden die gewoonlijk door de huurder worden verricht. Dat geldt niet voor de kosten om het bereikbaarheidsprobleem op te lossen. Deze blijven voor rekening van de verhuurder. De vordering ter zake de kosten van raambewassing wordt afgewezen.
Commentaar:
Omdat het hof vaststelde dat op de belangen van de huurders uiteen liepen, kon de huurdersvereniging als collectieve belangenbehartiger niet als partij optreden. Zo blijft in de lucht hangen of een individuele huurder in lijn met een (oude) huurcontract het recht heeft op de aanwezigheid van een huismeester. Als de taken van de huismeester anderszins kunnen worden ingevuld (via het beheer) verzet de redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat een huismeester altijd ter plaatse moet zijn. De verhuurder draait op voor de kosten om het probleem van niet-bereikbare ramen op te lossen. Hier valt bijvoorbeeld te denken aan de kosten voor de hoogwerker. Of de ramen wel of niet bereikbaar zijn; de kosten voor het wassen blijven voor rekening van de huurder. Lagere rechters oordeelden in het verleden anders. Juist vanwege de niet-bereikbaarheid werd aangenomen dat het niet redelijk was om de kosten van het wassen voor rekening van de huurders te laten komen. Dit is een interessante rechtsvraag die wellicht in cassatie wordt beantwoord.
DB
