Ontbinding huurcontract met verstandelijk beperkte huurster
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch
14 februari 2012
LJN: BV6096 (rechtspraak.nl)
(mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en I.B.N. Keizer)
Hennep. Tekortkoming. Ontbinding.
[art. 6: 74, 6: 265, 7: 213, 214 BW]
Huurster huurt sinds 1997 van de woningstichting een woning. In het huurcontract is vastgelegd dat de woning bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. Medio 2010 treft de politie een professionele hennepplantage aan bestaande uit 128 hennepplanten. De elektriciteit is afgetapt. Huurster verklaart tegenover de politie dat zij financieel aan de grond zat en dat iemand anders op zolder een plantage heeft ingericht. Huurder was toegezegd dat zij hiervoor een vergoeding zou ontvangen. De woningstichting kondigt aan dat zij tegen de huurster een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal starten. Uit psychologisch onderzoek blijkt dat bij huurster sprake is van functioneren op verstandelijk licht beperkt niveau. In een verslag wordt huurster omschreven als een labiele en stressgevoelige vrouw die structurele ondersteuning nodig heeft om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Huurster heeft daarnaast hart- en suikerpatiënt. Op basis van een ernstige toerekenbare tekortkoning vordert de woningstichting de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat huurster tekort is geschoten doch dat deze vanwege haar persoonlijke omstandigheden onvoldoende ernstig is aan te merken. De woningstichting gaat hiervan in hoger beroep. Anders dan de kantonrechter oordeelt het hof dat de tekortkoming niet van geringe betekenis is. Huurster heeft beoogd financieel voordeel te behalen. Een bedrijfsmatige plantage roept reële risico op gevaarzetting en overlast in het leven. De woningstichting behoeft een hennepplantage daarom niet te tolereren. Een tekortkoming levert grond op voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Toerekenbaarheid van de tekortkoming is voor een ontbinding niet vereist. De woningstichting heeft een gerechtvaardigd belang om precedentwerking te voorkomen. Huurster staat weliswaar onder behandeling doch hieraan staat een ontruiming niet in de weg. Dit behoeft niet te leiden tot een noodtoestand en rechtvaardigt niet de conclusie dat de ontbinding en ontruiming in redelijkheid achterwege moeten blijven. De ontbinding en ontruiming worden toegewezen.
Commentaar:
In principe is dit een uitspraak volgens ‘het boekje’. Er bestaat al jaren een bestendige lijn in de jurisprudentie dat in het geval van een hennepplantage in een huurwoning desgevorderd de huurovereenkomst onverbiddelijk wordt ontbonden en de huurder het veld moet ruimen. Dit is alleen anders indien de tekortkoming van ‘bijzondere aard’ is of van geringe betekenis. In dat geval is de ontbinding niet gerechtvaardigd. Interessant is dat de kantonrechter in de persoonlijke omstandigheden van de huurder aanleiding gezien om de ontbinding af te wijzen. Dogmatisch juridisch is dat niet juist. Terecht dat het hof dit corrigeert. Omstandigheden die de persoon van de huurster betreffen, doen niet af aan de ernst van de tekortkoming. Het inrichten van een forse plantage is en blijft een ernstig gegeven. Bovendien speelt de (mate van ) verwijtbaarheid aan de kant van de huurder geen rol bij een ontbinding van een huurovereenkomst. Dit roept wel de vraag op hoe geoordeeld zou moeten worden als de huurder zwaar(der) geestelijk beperkt zou zijn geweest en van deze echt misbruik is gemaakt. Dan kan de zaak wellicht worden geschaard onder de woorden ‘bijzondere aard’ en zijn de gevolgen van de ontbinding wel ‘ernstig’ te kwalificeren. Overigens speelt de toerekenbaarheid wel een rol van betekenis in het geval er voor wordt gekozen om eventuele schade die het gevolg is van de hennepplantage op de huurder te verhalen. Voor woningstichtingen is het goed in dit in het achterhoofd te houden.
DB
