Eens een sociale huurwoning altijd een sociale huurwoning?
Rechtbant Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle
20 december 2011
LJN: BV0184 (rechtspraak.nl)
(mr.H.C. Moorman)
Koop breekt geen huur. Overgang afspraken. Sociale context. Gebondenheid convenant.
[art. 7: 226 BW]Huurder huurt in Zwolle een woonruimte van verhuurder. Verhuurder vordert van de huurder betaling van een huurachterstand ad € 2.266,00 en in verband hiermee de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Huurder verweert zich door te stellen dat de verhuurder heeft nagelaten het huurcontract in het geding te brengen. Verder is volgens de huurder sprake van psychische problematiek en zeer beperkte financiële middelen. Huurder verwijt verhuurder dat deze gemaakte afspraken met haar rechtsvoorganger, een woningstichting, niet eerbiedigt. De huur behoefde pas betaald te worden na ontvangst van zijn uitkering. Bovendien werd de huursubsidie rechtstreeks aan de verhuurder uitbetaald en in mindering op de huur gebracht. De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand volgt uit de vergelijking tussen de betalingsoverzichten van zowel huurder als verhuurder. In zoverre is de betaling van de huurachterstand toewijsbaar. De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst indertijd met de woningstichting is aangegaan. Het blijkt dat huurder de mogelijkheid werd geboden om de huursubsidie rechtstreeks over te laten maken naar de woningstichting. Huurder heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt. Bovendien was de woningstichting partij bij een convenant met de gemeente ter voorkoming van uithuiszetting. De huurovereenkomst was ingebed in een groter geheel van afspraken (sociale context) waaruit zij niet meer kan worden losgemaakt. Op grond van artikel 7: 226 BW is de afspraak inzake huursubsidie overgegaan op verhuurder. Door te weigeren gevolg te geven aan die afspraak heeft verhuurder er zelf aan bijgedragen dat voor kwetsbare groepen het risico op betalingsachterstand wordt vergroot. Gelet daarop is de ernst van de tekortkoming aan de zijde van de huurder onvoldoende om de ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Deze worden afgewezen.
Commentaar:
Een uitspraak met mogelijk verstrekkende gevolgen voor particuliere eigenaren van voormalige sociale huurwoningen. De door de opvolgend particuliere verhuurder gevorderde ontbinding van de overeenkomst wegens een forse huurachterstand wordt afgewezen wegens de door de rechtsvoorganger (een toegelaten instelling) gemaakte sociale afspraken met de gemeente. Deze zijn op de nieuwe particuliere overgegaan, aldus de kantonrechter. Bij het adagium ‘koop breekt geen huur’ gaan afspraken op een nieuwe eigenaar over die rechtstreeks betrekking hebben op het gebruik van de verhuurde zaak. Afspraken met een persoonlijk karakter vallen hier niet onder. In dat licht brengt het persoonsgebonden karakter van de betalingsafspraak juist mee dat de deze niet op de nieuwe verhuurder overgaat. Daar komt bij dat de dergelijke afspraak niet zal gelden voor opvolgende huurders voor deze woning. Dat is bijvoorbeeld anders in het geval van bijvoorbeeld de afspraak dat de zittende huurder de opvolgende huurder mag aanwijzen. Deze afspraak gaat wel over. Bovendien zet de rechter de deur open voor gebondenheid van particuliere eigenaren aan sociale convenanten die nog in lengte van jaren kunnen doorwerken. Dit is ongewenst nu particuliere verhuurders, anders dan toegelaten instellingen, geen bij wet geregelde sociale verplichting tot eerlijke woonruimteverdeling hebben. Het verwijt van de kantonrechter dat de particuliere verhuurder betalingsachterstanden in de hand werkt, is dan ook onterecht.
Diederik Briedé