geen toestemming verhuurder? geen grote wijzigingen aan huurwoning!

Geen grote wijzigingen aan het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder

 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

15 januari 2013

LJN: BY8628 (rechtspraak.nl)

mrs. N.J.M. van Etten, I.B.N. Keizer en R.R.M. de Moor 

 Wijzigingen aan het gehuurde. Vervangende toestemming. Wanprestatie. Ontbinding

 

[art.7: 215 lid 2 BW, 6: 265 lid 1 BW]

Sinds 15 januari 1999 huurt huurster van de woningstichting een woning. Zonder toestemming van de woningstichting heeft huurster een zwembad van 60 m2 aangelegd, een garage opgericht en een stenen erfafscheiding gerealiseerd. Daarnaast zijn er diverse klachten van omwonenden omtrent het overlastveroorzakende woongedrag van huurster en de huisgenoten. De woningstichting vordert de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat de wijzigingen aan het gehuurde zonder toestemming zijn aangebracht doch dat hiervoor alsnog vervangende toestemming wordt verleend met dien verstande dat deze aan het einde van de rit ongedaan gemaakt moeten worden. De overlastklachten zijn terecht doch gelet op de zwaarwegende belangen van de huurder blijft ontbinding achterwege. De woningstichting gaat in hoger beroep.  Het hof oordeelt dat het volgens vaste rechtspraak zo is dat de rechtelijke machtiging vóór het aanbrengen van de wijzigingen moet worden gevorderd en deze niet achteraf kan worden verleend. Het zwembad schaadt de verhuurbaarheid van de woning omdat deze daardoor in feite aan de sociale huursector wordt onttrokken. Dat verwijdering wellicht kapitaalvernietiging met zich brengt, is het gevolg van het handelen van de huurder zelf en komt voor haar risico. Daarnaast staat voldoende vast dat de huurder overlast heeft veroorzaakt. De vordering tot ontbinding wijst het hof dan ook toe. De termijn van ontruiming wordt gesteld op 3 maanden. Een zwaarwegend belang om de woning te behouden is er niet nu blijkt dat huurder ook veel in Spanje verblijft.

Commentaar:

Natuurlijk is het zo dat een huurder voordat hij grootscheepse wijzigingen aan het gehuurde realiseert hiervoor de toestemming van de verhuurder moet verkrijgen. Het zal afhangen van de aard en omvang van de wijzigingen of de huurder moest aannemen dat hij hiervoor de vervangende toestemming nodig had. Uit de uitspraak blijkt niet wanneer het zwembad precies is aangelegd. Als de woningstichting de aanleg (die haar onmogelijk kan zijn ontgaan) oogluikend heeft toegestaan, kan zij daar achteraf in redelijkheid niet over klagen. De uitspraak lezende, bekruipt mij het gevoel dat het de woningstichting met name te doen is om de overlast en dat  de zwembadkwestie erbij is gehaald om te illustreren dat de huurster zich weinig van de woningstichting aantrekt en doet waar zij zin in heeft. De vraag is dan ook of het hof tot ontbinding van de huur was gekomen wanneer het enkel ging om de aanleg van het zwembad. Het oordeel dat de aanwezigheid van het zwembad ertoe leidt dat de woning aan het sociale bestand wordt onttrokken, komt wat gekunsteld over. Een gedwongen vertrek werd in deze casus nog vereenvoudigd omdat de huurster kennelijk veel in Spanje verblijft.

 

Diederik Briedé

About
echtscheiding, huurecht, vastgoedrecht, personen- en familierecht, mediation, alimentatie, gezag, curatele, incasso, bewind, mediator, overeenkomstenrecht, aansprakelijkheidsrecht, burenrecht, wanprestatie, naamswijziging, omgang, hoofdverblijf, mentor, strafrecht