Koop breekt geen huur. Maar soms wel
Rechtbank Amsterdam
7 januari 2014
ECLI: NL:RBAMS: 2014:68 (rechtspraak.nl)
Mr. D.F. de Witte
Koop breekt geen huur. Splitsing. Appartementsrechten. Huurbescherming.
[art. 7: 226 BW]De huurder van de eerste verdieping van een pand stemt in met verplaatsing van de gehuurde bergruimte op de zolder naar een inpandige ruimte op de begane grond. Vervolgens wordt het pand gesplitst in 4 appartementsrechten. Het (gesplitste) appartement op de begane grond wordt verkocht. De nieuwe eigenaar van de begane grond gaat over tot verbouwing en verplaatst de bergruimte naar de voorzijde met een afzonderlijke toegangsdeur vanaf de straatzijde. De splitsingsakte wordt gewijzigd maar men vergeet de nieuwe bergruimte aan het appartementsrecht van de eerste verdieping te koppelen. De bergruimte maakt nu onderdeel uit van het appartement op de begane grond. De eigenaar van het appartementsrecht van de begane grond verkoopt het appartementsrecht aan een opvolgend eigenaar. De huurder van de eerste verdieping vordert jegens deze nieuwe eigenaar van de begane grond een verklaring voor recht dat de huurder krachtens huurovereenkomst van de berging gebruik mag maken. De opvolgend eigenaar van de begane grond vordert op zijn beurt de ontruiming van de bergruimte door de huurder. De kantonrechter wijst vordering van de huurder af. De eigenaar van de begane grond is een andere dan de verhuurder en dus geen opvolgend verhuurder geworden. De eigenaar van de begane grond is dus niet aan de huurovereenkomst gebonden. Het gedogen van het gebruik van de berging door de nieuwe eigenaar, maakt dat niet anders. Dit leidt ertoe dat het er voor wordt gehouden dat de huurder jegens de eigenaar op de begane grond zonder recht of titel de berging in gebruik heeft. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen.
Commentaar:
Koop breekt geen huur , zo luidt het adagium. Het betekent dat bij eigendomsoverdracht van het huurobject de opvolgend eigenaar ook de nieuwe verhuurder wordt. De huurovereenkomst zelf is ondeelbaar maar een verhuurd object kan wel worden gesplitst in verschillende delen. Eigenaarschap en verhuurderschap hoeven dan niet langer in een hand te zijn. De zaak illustreert dat eigendomswijzigingen omtrent een huurobject tot gevolg kunnen hebben dat een huurder zijn huurrecht (op een deel van het object) niet langer tegen een opvolgende eigenaar kan effectueren. De nieuwe eigenaar van de begane grond hoeft de aanspraak van de huurder van de eerste etage op de bergruimte beneden niet te dulden. De nieuwe eigenaar is niet de verhuurder geworden en hoeft geen huurgenot te verschaffen. In dat opzicht breekt koop huur. De ondeelbare huurovereenkomst blijft in handen van de oorspronkelijke verhuurder van de eerste etage. Probleem is dat deze oorspronkelijke verhuurder de huurder niet meer het ongestoord huurgenot van de bergruimte beneden kan verschaffen. De oorspronkelijke verhuurder schiet dan tegenover de huurder tekort en zal deze moeten compenseren door het aanbieden van een alternatieve bergruimte of een huurvermindering. Het is dus aan te raden om bij splitsing goede afspraken te maken en notariële aktes op fouten te controleren.
Diederik Briedé
