De uitspraak Rechtbank Noord-Nederland, voorzieningenrechter 27 mei 2020 (ECLI:NL:RBNNE::2020:1979) was een van de eerste uitspraken in een procedure waarin de vraag aan de orde kwam of de door de overheid op 15 maart 2020 afgekondigde sluiting van horecabedrijven is te kwalificeren als een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. De voorzieningenrechter oordeelde (in voorlopige zin) dat bij de sluiting inderdaad sprake was van een gebrek.
Het begrip ‘gebrek’ in de wet wordt immers ruim opgevat en behoeft volgens de definitie niet louter intrinsieke zaken aan het gehuurde te betreffen. Het kan ook een niet aan de huurder toe te rekenen “omstandigheid” zijn. De voorzieningenrechter verwijst hierbij uitdrukkelijk naar de wetsgeschiedenis waarin de vraag aan de orde kwam of een onvoorziene overheidsmaatregel ook als ‘gebrek’ dient te worden gekwalificeerd. Die vraag werd door de minister bevestigend beantwoord.
Meer recent echter hield de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel d.d. 6 juni 2020 (ECLI:NL:RBOVE:2020:1906) er een compleet andere opvatting op na. Uit het feit dat in de algemene ROZ-bepalingen is neergelegd dat de huurder heeft te zorgen voor de vergunningen die nodig zijn voor de uitoefening van zijn bedrijf, leidde de rechter af dat een sluiting van overheidswege ex artikel 6:75 BW volgens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder kwam. Daarbij werd verwezen naar HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR: 2008:BB8098.
Dit overtuigt echter niet. De door de huurder te verkrijgen vergunning heeft niets met de sluiting van doen. Een huurder kon voor opening tijdens deze corona-sluiting ook geen vergunning krijgen. Bovendien kan worden betwijfeld of het oordeel berust op een redelijke uitleg van de ROZ-bepalingen. Verder zij verwezen naar de lezenswaardige artikelen in WR 2020/48 en 2020/49 van mrs. J.A. Tuinman en T.Q. de Booys, respectievelijk mr. J.M. Heikens die ook uitgaan van het bestaan een gebrek maar aangeven dat aan de gevolgen ervan nogal wat haken en ogen zitten.
Een interessante vervolgvraag of met de overheidsaankondiging van 6 mei 2020 waarmee per 1 juni 2020 een einde is gekomen aan de collectieve horecasluiting het gebrek is opgeheven. Daarmee is sluiting immers van de baan. Verdedigbaar is dat nog steeds sprake is van een gebrek, omdat er nog diverse beperkingen gelden die invloed hebben op de exploitatie van horecabedrijfsruimtes.
Als sprake is van een gebrek, heeft de huurder dan recht op huurvermindering? En, zo ja, hoe hoog?
In de uitspraak Rechtbank Gelderland van 29 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768 werd ook bevestigd dat het niet kunnen gebruiken van het Gelredome voor voetbalwedstrijden vanwege de Coronacrisis een gebrek opleverde maar strandde de huurvermindering van Vitesse omdat zij haar financiële positie onvoldoende feitelijke en inhoudelijk had onderbouwd.
In het geval van een procedure zal de kantonrechter dus per geval moeten beoordelen of en zo ja in welke mate de exploitatie nog steeds is beperkt ten opzichte van de beginsituatie. Bij dit alles zit natuurlijk nog een juridisch addertje onder het gras als een verhuurder zich beroept op de ROZ-voorwaarden waarin een aanspraak op huurvermindering is uitgesloten.
Is dat het geval dan zal een huurder zijn ‘toevlucht’ moeten nemen tot een beroep op onvoorziene omstandigheden, in de zin dat de sluiting niet bij het contract was voorzien. Ook kan de huurder beroep doen op de (beperkende) werking van de redelijkheid en billijkheid die eraan in de weg staat dat aanspraak wordt gemaakt op volledige betaling. Een rechter zal op basis van deze grondslagen een contract kunnen wijzigen of geheel of gedeeltelijk kunnen ontbinden, desgevorderd met terugwerkende kracht. Echter, gelijk de zaak van Vitesse illustreert, dient de huurder wel openheid van (financiële) zaken te geven.
Dat levert een boel rechtsonzekerheid op. Het is daarom goed dat grote brouwers in overleg treden met exploitanten en pandeigenaren om tot een praktische oplossingen te komen. De in de praktijk gehanteerde methode is dat de exploitant/onder-huurder 1/3 van de huur betaalt aan onderverhuurder /bierbrouwer, die vervolgens 2/3 aan de pandeigenaar/hoofdverhuurder betaalt, zodat alle partijen 1/3 van de gevolgen dragen. Deze verdeling lijkt op het eerste oog redelijk maar heeft wel een arbitrair karakter. In sommige schrijnende gevallen zal zelfs 1/3 van de huurprijs niet reëel zijn. Bovendien wordt de ‘keten’ doorbroken als de pandeigenaar niet meewerkt en de exploitant alsnog 2/3 van de huur moet opbrengen.
Diederik Briedé