Een huurder van een winkel, café, sexinrichting, zalencentrum heeft mogelijk recht op een huurkorting over de periode dat de ruimte van overheidswege gesloten was.
De praktijk leert dat de hoogte van de huurkorting nogal wat hoofdbrekens kost. Hoge Raad buigt zich nu over huurkorting door corona.
Uit de gepubliceerde uitspraken komen maarliefst vier verschillende berekeningswijzen van de huurkorting naar voren. Het startpunt is dat de huurkorting de helft bedraagt van het percentage waarmee de omzet is verminderd. Dus 100 % omzetverlies betekent 50 % huurkorting. De vraag is echter in hoeverre steunmaatregelen (TVL en NOW) van de overheid al dan niet in de berekening van de huurkorting meegenomen moet worden.
In sommige uitspraken blijven steunmaatregelen volledig buiten beschouwing (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBDHA:2021:461. Andere rechters tellen de steun bij de omzet op of gaan zelfs zo ver te oordelen dat als er TVL wordt verstrekt (in Q1 2021 was dat 85%, in Q2 is het 100%) er grotendeels geen te verdelen ‘pijn’ meer aanwezig is. 80% omzetverlies in het eerste kwartaal van 2021 leidde zo tot een huurkorting van slechts 6%.
De vraag is of dat terecht is. De TVL wordt verstrekt als tegemoetkoming in de kosten maar heeft niets met omzet te maken. De pijn zit niet zozeer in de kosten maar vooral in het feit dat het gehuurde niet kon worden geëxploiteerd. De door de overheid opgelegde sluiting wordt ook als een ‘gebrek’ aan het gehuurde gezien. Dit gebrek maakt dat er geen huurgenot meer was.
Gegeven de rechtsonzekerheid is het goed dat aan ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, zich buigt zich over huurkorting door corona. De hoop is dat de Hoge Raad snel duidelijkheid geeft over de manier waarop de huurkorting moet worden berekend.
Met name de vraag naar de omstandigheden die meewegen bij het bepalen of verdelen van de pijn, is van belang. De Hoge Raad zou op grond van artikel 393 lid 2 Rv ook belangenorganisaties als Horeca Nederland, InRetail of Vastgoed Belang in de gelegenheid kunnen stellen schriftelijke opmerkingen te maken.
Lopende procedures over de hoogte van de huurkorting zullen voorlopig in de ijskast worden gezet totdat de Hoge Raad meer duidelijkheid geeft. Omdat een procedure tijd en veel kost, is het voor huurders en verhuurders aan te raden om eerst te proberen om in goed overleg een oplossing te vinden. Een advocaat is er niet alleen voor om te procederen maar ook (en misschien met name) om een goed onderhandelingsresultaat te bereiken.