Hoge Raad: huurder heeft recht op huurkorting als gevolg van de coronamaatregelen

Hoge Raad: huurder heeft recht op huurkorting als gevolg van de coronamaatregelen.

Sluiting van winkels en horeca is geen gebrek; wel een onvoorziene omstandigheid. De Hoge Raad rekent voor hoe de huurkorting wordt bepaald.

In de huurrechtpraktijk werd er met smart op gewacht: de antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen over de gevolgen van de sluiting van middenstands- en horecaruimtes  voor de huurovereenkomst. Heeft de huurder recht op huurvermindering? De Hoge Raad is duidelijk: de huurder heeft recht op huurkorting als gevolg van de coronamaatregelen.

Anders dan veel rechters oordeelden, oordeelt de Hoge Raad dat bij de overheidsmaatregelen ter bestrijding van corona, zoals de sluiting van winkels en horeca, geen sprake is van een ‘gebrek’ aan het gehuurde maar wel van een onvoorziene omstandigheid.

Dit is een omstandigheid waarmee zowel huurder als verhuurder geen rekening konden houden bij het sluiten van de huurovereenkomst. Dit leidt tot een verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Hiermee wordt bedoeld het verminderd kunnen exploiteren van de ruimte en de niet gecorrigeerde huurprijs.

Deze omstandigheid komt niet voor rekening van de huurder, zo oordeelt de Hoge Raad uitdrukkelijk. De huurder heeft recht op huurkorting. De rechter kan de huurovereenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden. Dit gebeurt door het nadeel gelijk te verdelen over de huurder en de verhuurder. Bij de berekening van de huurvermindering moet rekening worden gehouden met het feit dat een huurder wordt gecompenseerd door financiële steun van de overheid, de TVL.

Hoe zit de berekening van de huurvermindering dan in elkaar?

Volgens de Hoge Raad wordt eerst bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs. Vervolgens wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs het percentage van de TVL dat de huurprijs betreft, in mindering gebracht. Daarna wordt het percentage van de omzetdaling berekend en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Om de berekening van de huurkorting te kunnen maken moet de huurder dus echt “met de billen bloot” door inzicht te geven in de omzetcijfers. Vooral in gevallen waarin de omzet lastig is vast te stellen of  zeer fluctueert, kan dit een probleem opleveren. Wat is dan precies de ‘referentieomzet’ die de Hoge Raad in de uitspraak vermeldt? In ieder geval biedt de methode een aanknopingspunt.

Het zal vooral veel maatwerk worden om uit te rekenen op hoeveel huurkorting een individuele huurder aanspraak heeft. Neem daarvoor gerust contact met ons op.

About
echtscheiding, huurecht, vastgoedrecht, personen- en familierecht, mediation, alimentatie, gezag, curatele, incasso, bewind, mediator, overeenkomstenrecht, aansprakelijkheidsrecht, burenrecht, wanprestatie, naamswijziging, omgang, hoofdverblijf, mentor, strafrecht