De gebrekenregeling staat vermeld in de artikel 203 t/m 282 van het Burgerlijk Wetboek. De gebrekenregeling geldt voor alle huurovereenkomsten.
Wat een gebrek is, staat in artikel 7: 204 beschreven namelijk:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
Dat is dus een heel ruim begrip. Allerlei omstandigheden kunnen dus als een gebrek worden aangemerkt zolang deze afbreuk doen aan het huurgenot van de woning. Denk aan een lekkage, aan scheuren aan verrotte kozijn maar ook aan geluidsoverlast en zelfs coronamaatregelen, dus overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde beperken.
In de artikelen 7:206 tot en met 208 BW staat beschreven welke acties een huurder kan inzetten om een gebrek aan het gehuurde het hoofd te bieden.
Het begint er natuurlijk mee dat een huurder na ontdekking van een gebrek hiervan melding doet bij de verhuurder. Dit volgt uit artikel 7:213 BW, namelijk het goed huurderschap en artikel 7:222 BW.
De huurder kan van de verhuurder verlangen dat het gebrek (bijvoorbeeld de verrotte kozijnen) wordt hersteld. Dit volgt uit artikel 7: 206 lid 1 BW. Als de verhuurder niet thuis geeft, kan de huurder het gebrek zelf op kosten van de verhuurder verhelpen.
Een huurder kan op grond van artikel 7: 207 BW ook naar de rechter kunnen stappen en een huurvermindering eisen vanaf het moment dat hij melding heeft gedaan van het gebrek totdat het hersteld is.
Artikel 7: 208 BW biedt de mogelijkheid voor de huurder om ook aanvullende schadevergoeding te eisen als de verhuurder op de hoogte was van het gebrek of heeft nagelaten hier snel iets aan te doen. De verhuurder kan een verwijt worden gemaakt als sprake is van achterstallig onderhoud waardoor het gebrek kon ontstaan of is verergerd. Denk bijvoorbeeld aan een slecht onderhouden (verrot) dak dat vervolgens gaat lekken met schade tot gevolg.
Van de gebrekenregeling kan niet ten nadele van de huurder van woonruimte worden afgeweken. Wel is het zo dat een huurder van zogeheten geliberaliseerde (commerciële) woonruimte geen mogelijkheid heeft om naar de Huurcommissie te stappen. Deze zal dan naar de rechter moeten.
Bij roerende zaken of bedrijfsruimte is het wel mogelijk om bij algemene huurvoorwaarden af te wijken van de gebrekenregeling. Huurder en verhuurder kunnen afspreken dat een bepaalde omstandigheid niet als gebrek geldt of dat de huurder het gehuurde zelf onderhoudt en er geen aanspraak bestaat op huurvermindering. De gedachte is dat een huurder van bedrijfsruimte een sterkere positie heeft dan een huurder van woonruimte. Dat hoeft in de praktijk niet altijd zo te zijn.
Diederik Briedé
