Verborgen gebrek: mededelingsplicht versus onderzoeksplicht

In de huidige tijd gaan woningen als warme broodjes over de spreekwoordelijk toonbank. Vaak gaat dat goed. Maar soms gebeurt het dat een koper kort na aankoop een (voordien) verborgen gebrek ontdekt. Denk aan het dak dat ineens gaat lekken. Of als de balken onder de vloer verrot blijken te zijn. Bij een verborgen gebrek gaat het om de mededelingsplicht van de verkoper versus de onderzoeksplicht van de koper.

Verborgen gebrek en de koopovereenkomst: mededelingsplicht versus onderzoeksplicht

Wat je koopt, moet stroken met de koopovereenkomst.  Als dat niet zo is, is sprake van zogeheten non-conformiteit. Of sprake is van non-conformiteit hangt af van de mededelingen die de verkoper heeft gedaan en de verwachtingen van de koper.  Dus het zwaartepunt ligt bij de verkoper. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Deze kent de woning als geen ander en moet hierover juiste mededelingen doen.  Maar als een koper bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend was of kon zijn met een verborgen gebrek, kan deze zich er niet op beroepen dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst.  Er bestaat dus niet zoiets als een algemene onderzoeksplicht van de koper naar eeen verborgen gebrek. Er moet voor de koper wel een concrete aanleiding toe zijn om nader onderzoek te doen. Dus als in de vragenlijst bij de koopovereenkomst over een oudere woning wordt opgemerkt dat het dak aan vervanging toe is of dat er in het verleden lekkages zijn geweest dan is er aanleiding tot onderzoek.

Is sprake van een verborgen gebrek waarvan de koper (dus) niet kon afweten, is het aan te raden om direct na ontdekking de verkoper in gebreke te stellen. Wacht de koper daar te lang mee dan verspeelt de koper het recht om te klagen over een verborgen gebrek. Een ingebrekestelling is een aangetekende brief waarin de verkoper in de gelegenheid wordt gesteld om het verborgen gebrek te herstellen, als dat nog mogelijk is. Verder bevat de brief een aansprakelijkheidstelling van de verkoper voor de schadelijke gevolgen van een verborgen gebrek, bijvoorbeeld de herstelkosten.

Uiteindelijk is het altijd aan te raden als koper en verkoper eerst proberen om samen tot een oplossing te komen. Lukt dat niet dan kan de zaak aan de rechter worden voorgelegd. Dat is alleen verstandig als sprake is van een aanzienlijke kostenpost. Anders wegen de kosten van een procedure niet op tegen de verwachte baten. Laat je dus goed adviseren over een verborgen gebrek.

Diederik Briedé